一年内，吴某的妻子和儿子相继去世，儿媳将老人唯一的以明显低于市价的价格，通过买卖合同过户至自己名下，却未支付房款并远赴美国留学。吴某为保障自己合法权益提起诉讼，儿媳提起反诉要求老人腾退房屋。近日，北京市第三中级人民法院公开开庭审理了吴某与刘某房屋买卖合同纠纷一案，最终改判老人吴某无需腾退房屋，刘某应在判决生效后十日内支付购房款。

　　吴某与魏某系夫妻关系，生有一子吴小某。2013年3月，吴小某与刘某登记结婚。魏某于2013年4月去世。吴小某因患骨癌于2013年8月去世。吴某称当时为给吴小某治病，故将名下唯一一套房产出售给儿媳刘某，当时房屋市场价270万，其中90万元支付给老人，剩余款项用于治病，同时刘某和吴小某需要给老人养老送终，二人给老人出具了书面保证书。

　　2013年9月，吴小某去世后，吴某与刘某签署《存量房屋买卖合同》，约定出卖吴某名下房屋，房屋成交价格系100万元。同日，房屋转移登记至刘某名下。因刘某仅支付购房款10万余元，且在吴小某去世后马上前往国外，并未履行保证书中的赡养老人义务，故吴某诉至法院要求解除房屋买卖合同，判令房屋归吴某所有。刘某反诉称房屋买卖合同系双方真实意思表示，与保证书无关，且合同未约定如何支付房款，因此要求吴某腾退争议房屋。

　　一审法院判决刘某支付剩余房屋价款，吴某腾退房屋。吴某不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

　　北京市第三中级人民法院经审查认为，吴某与刘某订立房屋买卖合同时，不存在被刘某欺骗的情形，房屋买卖合同合法有效。但是应予关注的是，2013年吴某相继失去妻子与吴小某，身心承受巨大打击，现年事已高，罹患多种疾病，身边已无至亲可以提供关怀照顾。从《保证书》中“养老送终”的内容、《存量房屋买卖合同》中远低于市场价的房屋价款可以看出，吴某在相当长的时间内是依赖和信任刘某的，刘某在一定程度上成为其生活中物质和精神支持之一。对于这种依赖和信任，刘某理应予以珍视，在不额外增加自身负担的前提下，应竭力予以维持或重建，保障吴某晚年生活的平稳与安心。综上，三中院认为，依据双方约定、保证书中的承诺以及从保障老年人权益的角度出发，应当由吴某继续居住房屋，故对刘某请求支付剩余房款后，吴某交付房屋的上诉请求，不予支持。

　　法官提示：

　　根据民政部的最近资料，2014年底的数据显示，全国60岁及以上 老年人口达到2.21亿，超过总人口的15%，专家预测，到2050年，中国将有三分之一以上人口超过60岁，届时，中国将成为人口老龄化最严重的国家之一。近几年来，传统的养老观念和养老方式受到了冲击，不管是在农村还是在城市，侵犯老年人权益的现象还时有发生。对此法官建议：

　　一、老年人处置重大资产须慎重。《老年人权益保障法》第二十一条规定，老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉，不得以骗取、盗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。司法实践中，子女不赡养老年人，并以欺骗方式挤占、抢占老年人的住房，强行索取老年人的财物，剥夺老年人财产所有权、财产支配权的案件并不鲜见。因此我们建议老人谨慎处理个人财产，确保经济独立，在转移处分财产时，充分考虑最大限度保障自己的晚年生活，多听取老伴、自己信得过的邻居和朋友的意见，商量对策，必要时可以咨询专业律师，并保留好相应的证据。

　　二、青年人应当履行赡养扶助老年人的法律和道德义务。儒家文化对孝道的强调成为社会的基本伦理，进而转化为中华民族的传统美德。《老年人权益保障法》第十三条规定，赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。家庭养老是我国赡养老年人的主要方式，家庭成员在维护老年人权益方面负有重要责任。一方面，家庭成员特别是赡养人要提供老年人的经济来源；另一方面，家庭成员要给予老年人以生活照料和精神慰藉，缺少其中任一方面，都是对老年人权益的一种损害。本案中，刘某获得了吴某相让的财产利益，更应该履行扶助吴某的约定和道德义务。

　　三、建议老年人多参加普法宣传活动。老年人应该多途径地了解老年人权益保护的相关法律法规，提高自己的法律知识水平，增强自我依法维权意识。 北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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