1997年12月至2000年11月，冯先生向王先生陆续借款6.3万元，双方约定在2001年2月底前付清。到期后，冯先生分文未还。为此，王先生将其诉至法院。法院判决，冯先生在10日内将借款6.3万元还给王先生。判决生效后，冯先生没有自动履行义务，王先生于2002年3月申请执行。在执行过程中，经执行人员主持，申请执行人王先生与被执行人冯先生达成和解协议，由冯先生自2002年6月起至2002年12月止，每20天还款1万元。为保证和解协议的履行，冯先生以某房屋作抵押，以其母吴老太太为担保人，与王先生约定，如协议规定的还款期限到期，冯先生仍不能履行还款义务，则由法院对其房产进行拍卖，用拍卖所得款项偿还王先生的债务。本案依法中止执行。

　　被执行人冯先生于2002年11月因交通意外死亡，不能履行还款义务。于是，申请执行人王先生要求法院对冯先生的房产进行拍卖，并向法院提交了冯先生母亲吴老太太当年将房产分给冯先生的一份分家协议书，以及吴老太太为担保冯先生履行债务所作的一份保证书，同时，提供了冯先生用于抵押的、在吴老太太名下的房屋的所有权证。在法院执行期间，冯先生的母亲吴老太太提出异议，声称：依房产证记载，其子冯先生所抵押的房产是自己的财产，冯先生的抵押行为无效，法院无权执行。

　　依法理，房产的所有权只能依照登记部门的登记事项及房产证的记载情况来确定，王先生提供的房产证和房屋登记部门记载的房屋所有权人都是吴老太太。此前，冯先生虽然依分家协议分得这部分房产，但并没有去有关部门登记变更，因此，房产的所有权没有发生转移，房屋所有权人自始至终都是吴老太太。冯先生单方将房产抵押给王先生的行为是无效的，因为虽然冯先生将房屋所有权证和分家协议都交付王先生用作抵押，但是两人之间并没有订立书面抵押合同，不具备抵押合同生效的必备形式要件。同时，冯先生也不是房产的所有权人，不具备实施抵押行为的主体资格。

　　但如果仅从上述两点就确定法院不能执行此房产，就忽略了另外一个更为重要的事实，王先生向法院提供的吴老太太曾为担保儿子冯先生的债务出具的一份保证书，吴老太太明确承诺愿意作为其子冯先生归还欠款的保证人。《中华人民共和国担保法》第6条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第21条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。可见，吴老太太作为保证人在被保证人其子冯先生不能履行债务时应承担保证责任，执行人员可以追加吴老太太为被执行人，执行其财产。

　　此外，执行人员在追加吴老太太为被执行人后，并不能直接执行此房产，因为保证书只规定吴老太太是保证人，并没有写明担保的财产。执行人员在向吴老太太送达追加裁定和执行通知书后，如果吴老太太主动承担保证责任归还了欠款，就可以不执行此房产，如果吴老太太既不履行保证义务又不提供其他财产，那么，法院就可以查封此房产，对其予以评估拍卖，就拍卖所得款项偿还王先生的债务。

　　最终，本案的执行人员根据吴老太太担保借款所签订的保证书，追加吴老太太为被执行人。由于吴老太太没有履行还款义务，执行人员查封了冯先生用于担保的房产，并委托拍卖公司进行评估拍卖，将拍卖所得款给付了王先生。本案得以执结。（编辑：梁菁菁）北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
伊志律师事务所位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHO-C座1208/1209，优越的地理位置，便利的交通条件，安静、专业的办公环境为需求提供方便。
电话：010-84493343
微信：18401228075
电话：18401228075