河北定兴县梁氏三兄弟在宣武门附近有两间平房，这是他们共有的私产，长期由姬氏租住着。梁氏兄弟中有两位分别于1985年和1996年去世，他们的3位继承人在河北定兴县公证处通过公证，继承了此处房产中两位兄弟的份额。于是，这两间平房的产权变为4人共有。

　　2001年年底，4位产权人委托一位亲戚代为办理房屋的买卖及过户事宜。2002年5月17日，委托人与在电视台工作的刘先生签定了《买卖房屋协议书》。该协议约定：宣武门附近4人共有的私产平房两间（建筑面积28平方米）以7.5万元的价款卖给刘先生。刘先生办完房产证后，要求居住此房的姬氏腾房，遭到拒绝。

　　2003年5月16日，姬氏一纸诉状将4位产权人和刘先生告到宣武法院，请求保护自己的优先购买权。姬氏诉称：我于1984年与梁氏三兄弟签订了《私房租赁契约》并居住至今。2002年，他们的侄子来收房费时，告诉了两位房主去世的消息，但没有告知房产已经继承。2002年7月24日，刘先生找到我，说他已买下此房，要求我搬家。我是合法的承租人，理应享有房屋的优先购买权，他们卖房时没有征求我的意见，这是侵权行为。请求法院确认他们买卖房屋的行为无效。

　　法官到河北定兴县送达开庭传票时，一位产权人在被询问时说：我们一直在河北居住，只是定期去收房租。我们与姬氏是远亲，碍于情面，不好商量卖房的事。出卖房是委托中间人办的，他也是我们的亲戚。卖契上写的是7.5万元，实际只给了我们4.2万元。因为办手续有3万元开支，所以，我们也没有计较。

　　受委托的中间人称：我虽然是代理人，但也不懂这方面的知识。我把产权人的图章、户口本和旧房契都交给了买房的刘先生，手续都是他办的。过了一年，他才办完全部手续。在此期间，我只在2002年6月收房租时去过一次。

　　开庭审理时，4位产权人经传票传唤没有到庭。刘先生辩称：通过中间人，我知道这处房产要出卖。当时，中间人说姬氏要买此房，可是一直没有交款。于是，我就出钱买下了。我与姬氏协商退房的事，但遭到拒绝。我在房屋买卖中没有过错，此买卖行为应受到法律保护。

　　法院认为：4位产权人无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。出租人出卖租赁的房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。4位产权人在出卖出租房时没有通知承租人姬氏，即与刘先生进行了房屋买卖，此行为已侵犯了承租人姬氏对诉争房屋享有的优先购买权。刘先生称姬氏已得到通知，无证据证明，法院不予采信。现姬氏请求宣告该房屋买卖行为无效，理由正当，法院予以支持。

　　于是，法院作出4位产权人与刘先生签订的《房屋买卖协议书》无效的判决。（编辑：刘艺铸）北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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