1995年，居住在美国纽约长岛的46岁美籍华人包玉英女士，同顺义区农民郑宜民签订了一份房屋买卖协议。协议约定：包玉英购买郑宜民的坐落在顺义区某村的楼房一栋及其宅院；包玉英预付房款3万元，其余房款待郑宜民办理完房屋转卖手续并完成双方商定的施工项目后一并交清。

　　协议签订后，包玉英给付郑宜民预付房款3万元。1995年7月24日，郑宜民将这所宅院的集体土地建设用地使用证的姓名一栏，经当地镇政府变更为包玉英。

　　1998年8月15日，包玉英给付郑宜民房款2万元，2001年5月6日，包玉英再次给付郑宜民房款2万元。这样，连同经三方商定的郑宜民曾向包玉英的父亲的借款3.5万元抵顶为房款，包玉英已实际支付给郑宜民房款10.5万元。

　　因为郑宜民一直没有办理协议买卖房屋的过户手续，包玉英多次催促也没有效果，2001年6月，包玉英向法院提起诉讼，要求郑宜民继续履行他们所签订的房屋买卖协议。

　　法院审理后认为，郑宜民出卖的房屋所占用的宅基地为农民集体所有的土地。包玉英是美国公民，她购买郑宜民房屋应通过合法方式首先取得宅基地的使用权。包玉英虽向法院提供了使用者是她的集体土地建设用地土地使用证，但该使用证是当地镇政府由原使用者郑宜民变更而来的。因法律没有赋予乡镇级政府此项权利，因此，此变更土地使用者的行为无效，包玉英提供的土地使用证无证明力，所以，她与郑宜民签订的房屋买卖合同为无效合同。鉴于此合同所涉及的房屋仍被郑宜民占有，所以，郑宜民应退还包玉英全部购房款。

　　法院依照有关法律的规定，判决包玉英与郑宜民房屋买卖协议无效；郑宜民退还包玉英购房款10.5万元。

　　判决生效后，郑宜民拒不履行，包玉英于2002年1月30日向法院申请执行。

　　执行法官接到案件后，马上投入到紧张的执行工作之中。但是，被执行人郑宜民为了逃避执行，已经有很长一段时间不在家中居住了，村民也不知道他的去向。法官首先把郑宜民的房屋查封起来，又通过细致耐心的调查，发现郑宜民在北京某现代农业发展公司有债权。于是，法官将这部分债权执行过来。后来，法官了解到郑宜民的儿子在顺义区某中学教书，就几次找到这位教师，向他讲明法律的有关规定，耐心做他的思想工作，让他主动帮助父亲还款。

　　通过法官的不懈努力，2004 年5月，包玉英女士的全部案款终于执行到位。这位美籍华人被执行法官忘我的工作精神和严谨的工作态度所感动，从美国写来一封热情洋溢的感谢信，并委托她的父母给法院的承办法官送来了一面写有“公正无私，一心为民”的锦旗，以表示她的感激之情。

　　她在信中写道：“今天，我接到父母从中国打来的电话，说这个压了几年的案件解决了，我很震惊。这个事实，又一次有力地回击了国外一些人对中国执法机关的偏见。我感谢中国共产党，感谢顺义法院，感谢公正不阿、廉洁奉公的司法官员。虽然我远离家乡，但是我的心永远热爱祖国，愿祖国更加繁荣昌盛！”（编辑：刘艺铸）北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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