34岁的张茗茗是一家会计师事务所的审计员，与母亲一起住在昌平区沙河镇民园小区的一套的楼房里，面积不大，只有75平方米。她工作如意，收入不菲，母女二人日子过得很滋润。

　　2004年，张茗茗和母亲商量后，在附近新开发的住宅小区买了一套面积比较大的楼房，准备把当时的住房买出去。但这套房子的产权是张茗茗和40岁的姐姐张蕊蕊二人的，而姐姐已在美国定居。于是，张茗茗与姐姐联系，张蕊蕊表示支持母亲和妹妹的决定。

　　9月1日，张茗茗到松嫩房地产经纪公司，委托公司出售这套住房，并签订了委托合同。由于她没有时间办理出售房屋的具体事项，张茗茗出具委托书，委托母亲陆女士为代理人，可代为签订合同。

　　9月17日，35岁的河南人，住在海淀区清河的黄先生夫妇来到松嫩房地产经纪公司了解这里出售的住房情况，选中了张茗茗家的房子，就在松嫩公司工作人员刘晓霞的陪同下，来到张茗茗家。当时，陆女士在家，热情地接待了黄先生夫妇。这对夫妇仔细地查看了这套房屋各个方面的情况。

　　黄先生夫妇对这处房屋比较满意，就与陆女士一起回到松嫩公司，协商房屋买卖的有关事宜。经过讨价还价，商定房款为18万元。陆女士拿出房屋的产权证书，介绍说房屋为张茗茗、张蕊蕊姐妹二人共有的，在美国的张蕊蕊已经去中国领事馆开了委托证书，几天后就可以寄回来。

　　接着，陆女士代理张茗茗与黄先生、松嫩房屋中介公司签订了房地产居间合同，约定黄先生出资18万元买这套房屋。在合同签订后的第5天，远在美国加利福尼亚州的张蕊蕊邮寄来了经我国驻洛杉矶总领事馆公证，授权妹妹张茗茗代为出售房屋的委托书。

　　签订合同时，黄先生、陆女士代表张茗茗和松嫩公司三方口头约定在7天内办理房屋过户手续。合同签订后，黄先生分别向松嫩公司和张茗茗交付了定金1万元，陆女士把房产证押在了松嫩公司。

　　在房地产居间合同中还约定，如果张茗茗不再出售此房，视为违约，退回定金并支付与定金等额的违约金；黄先生不再购买此房，视为违约，定金作为违约金不再退还。

　　约定的期限已经过了，黄先生仍没有办理房屋过户手续。从10月10日开始，张茗茗开始催促中介公司，松嫩公司多次打电话给黄先生，但黄先生以种种理由一直没办。张茗茗希望住房尽快出手，见黄先生没有动静，于10月28日对松嫩公司讲，如果黄先生不办理过户手续，就应该看作违约，要求退还她的房产证。

　　11月17日，松嫩公司以挂号信的方式向黄先生寄送了要求过户的通知，要求在11月30日下午3点之前到昌平区国土资源局办理过户，逾期视为违约，定金不予退还。但黄先生仍然没有回音。松嫩公司于12月2日答复张茗茗：在2005年2月17日前，如果黄先生仍然不办过户手续，公司退还房产证。

　　到了2月21日，黄先生仍然没有办理过户，张茗茗从松嫩公司取回了房产证。但是，松嫩公司没有把张茗茗取回房产证、解除房屋买卖关系这件事通知黄先生。4月15日，张氏姐妹把她们的楼房另行卖给了别人。

　　让张茗茗没有想到的是，在她以急切的心情等待黄先生办理房屋过户手续期间，2005年1月11日，黄先生以他要买的房屋不是陆女士和张茗茗所有，把陆女士、张茗茗、松嫩公司起诉到昌平法院。要求解除双方签订的房地产居间合同，判令松嫩公司和张茗茗各返还定金1万元并支付银行定期存款利息。

　　昌平法院以陆女士不是本案合同当事人为由，于2005年11月30日裁定驳回黄先生对陆女士的起诉。

　　昌平法院同时认为，张蕊蕊、张茗茗已将房屋另行卖给他人，致使双方签订合同的目的无法实现，所以判决解除黄先生与张氏姐妹及松嫩房地产经纪公司签订的房地产居间合同；张茗茗和松嫩公司分别返还黄先生定金1万元，并按银行同期存款利率给付利息。

　　昌平法院判决后，张茗茗、张蕊蕊姐妹不服，提起上诉。

　　市第一中级法院经审理认为，因为黄先生在合同签订后怠于办理过户手续，没有在宽限期内办理过户，存在过错。张氏姐妹以黄先生违约为由两次行使解除权，当他们通过松嫩公司行使解除权后，松嫩公司一直没有把这件事通知黄先生，所以合同并没有解除。张氏姐妹在合同没有解除的情况下把房屋另卖他人，张氏姐妹和松嫩公司都有过错。

　　鉴于黄先生过错在先，双方过错相当，各方对于无法继续履行合同可互不承担责任，松嫩公司和张氏姐妹收取的定金应当返还黄先生，定金的利息也应给付。所以，解除黄先生与张氏姐妹及松嫩房地产经纪公司签订的合同；张氏姐妹和松嫩公司返还黄先生定金及利息的判决正确。

　　2006年5月15日，市一中院终审判决驳回上诉，维持原判。

　　随着我国住房制度改革的深化，“一房两卖”的现象屡见不鲜。一般情况下，“一房两卖”的房屋所有权人将承担全部违约责任。但在这起房屋买卖合同纠纷中，由于买房人违约在先，卖房人擅自另行出售房屋，双方过错相当，根据公平原则，责任自担。北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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