罗光辉的家在外地，父母都是普通的工薪阶层。自小，看着父母迫于生活的压力每天早出晚归，罗光辉就立志要努力学习，不辜负父母的付出。2006年，罗光辉以优异的成绩考入北京。今年6月，罗光辉大学毕业，凭着自己在学校的优异成绩，通过层层选拔，成为了一家全国知名的乳品企业的食品安全检测员，工作地点在密云县工业开发区内。

　　工作有着落了，首要解决的就是居住问题。由于计划一边工作一边攻读母校的在职研究生，罗光辉婉言谢绝了单位提供的集体宿舍，打算在单位周边租一套房子，一边工作之余安心读书。随后，罗光辉在密云一家房屋租赁网站上看中一套两居室的房屋，出租者预留的信息是提供齐全的家电设施，每月租金1200元， 并留言说希望能找一位长期租赁的稳定租客。罗光辉打算在北京扎根，暂时又没有买房的打算，能找到一个稳定的出租房源，正中罗光辉的下怀，便拨通了出租者发布的联系电话。

　　从电话中，罗光辉了解到出租人名叫陈晓敏，是土生土长的密云人，打算出租的房屋是陈晓敏在2006年购买的。陈晓敏表示，小区的配套设施很齐全，房屋的装修虽然简单但很舒服，由于自己的经济原因目前急着将房子租出去，租金也比小区同等条件的房屋要低一些，希望罗光辉能考虑一下。

　　通过简短的谈话，罗光辉觉得陈晓敏是个很实在的人，更是想租下这间房屋，于是和陈晓敏约定好第二天一下班就去看房。在陈晓敏的带领下，罗光辉到了约定的出租房中。

　　罗光辉一进门就欣喜若狂地发现屋子里有一张很大的书桌，而且还配备了一台电脑，这对刚刚走出校门又囊中羞涩的罗光辉来说无疑是个惊喜。再看看这间屋子，面积虽然不大，但装修和家具都显得很新，很实用，罗光辉当即决定租下这间屋子。

　　陈晓敏拿出事先打印好的房屋租赁合同，让罗光辉签字。经过一番讨价还价，两人约定租期为一年；月租金为1100元，一次交一季度的租金；任何一方提前解除合同，需提前一个月通知对方；任何一方违约，需支付对方违约金2000元。签好合同后，罗光辉交给陈晓敏一个季度的租金3300元，陈晓敏则交付了房屋的钥匙。第二天，罗光辉便搬着打包好的行李入住了。

　　罗光辉搬进去后，发现这间房屋与自己预期的一样满意，没有像之前担心的房主隐瞒房屋缺陷的情况，罗光辉住得很满意，并打算在合同租期届满后继续租住这间房子。但事情并没有像罗光辉计划的那样顺利。三个月后，罗光辉准备了下一季度的租金，但过了约定的日前依旧没见陈晓敏来收钱，罗光辉觉得有些蹊跷但并没有主动联系陈晓敏。

　　2010年9月一早，倒休的罗光辉本想睡个懒觉，却被一阵急促的敲门声吵醒。敲门的人是一位自称叫洪涛的年轻男士，面对罗光辉的一头雾水，洪涛拿出了一份购房协议，表示陈晓敏已经在三天前将罗光辉租住的房屋卖给自己，自己购买这间房屋是用来做婚房的，因此希望罗光辉在三日内搬出去。

　　好不容易才找到称心如意的住处，才住了三个月就听闻自己将被扫地出门，罗光辉大为恼火，马上联系到陈晓敏质问。原来，陈晓敏出租给罗光辉的房屋是用来投资的，随着房价的攀升，陈晓敏净赚了好几番，最近国家对房价的调控政策越来越严，陈晓敏觉得这间房屋已经没有多大的升值空间，更担心房价会因调控政策不升反降，于是决定脱手套现，便将租给罗光辉的房子卖给了急于购房的同事洪涛。罗光辉认为陈晓敏违约，索要约定的违约金，同时要求陈晓敏继续履行租赁合同。陈晓敏的回答是，违约金可以给，但租赁合同已经不能履行了，她已经不是房主，没有权利继续出租这间房屋。

　　罗光辉感觉受了欺骗，而且一时半会确实找不到中意的房子，因此坚持不搬出去。洪涛几次催促都不见效果。眼看婚期临近，无奈的洪涛将罗光辉起诉至密云法院，要求法院责令罗光辉腾退房屋。

　　庭审中，罗光辉诉称自己与原房主陈晓敏签订的购房协议合法有效，自己已经是争议房屋合法的所有权人，因此有权要求未经其同意而占据房屋的罗光辉搬出去。

　　罗光辉则辩称，洪涛和陈晓敏签订的购房协议虽然有效，但自己与陈晓敏签订的房屋租赁协议在前，且约定的租期尚未届满，因此该租赁合同的效力应当优先于洪涛提供的购房合同的效力，洪涛作为新的房屋所有人，应当继续履行租赁合同，直至该租赁合同到期为止。此外，罗光辉认为自己作为争议房屋的承租人，有房屋买卖的知情权，陈晓敏在未提前通知自己的情况下将房屋卖给洪涛，侵犯了自己的知情权，如果洪涛不打算继续履行原租赁合同，他将会向法院申请其与陈晓敏之前的房屋买卖合同无效。

　　法院经审理认为，房屋在出租期间所有权发生变化，不影响租赁合同的效力，原房主陈晓敏作为出租人，与承租人罗光辉签订的租赁合同对新房主洪涛继续有效，作为租赁合同权利义务的继受人，洪涛应继续履行陈晓敏与罗光辉之间的租赁合同，故驳回了洪涛的诉讼请求。北京伊志律师事务所是经司法局批准的合伙制律师事务所，是一家在民事诉讼、房产纠纷、交通事故、刑事辩护、知识产权、企业法顾等领域颇具规模及成就的综合性律师事务所。伊志律师事务所拥有众多知名律师及专业人员。其中，多名律师毕业于国内外知名的法学院校。
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